Milano muuttuu yhä kalliimmaksi asumisen suhteen: asumiskustannukset nousevat nopeammin kuin tulot

Milanon asuntomarkkinoilla asumisen kustannusten ja tulojen epätasapaino kasvaa. Huhtikuussa 2026 julkaistun Kolmannen Asumisen Kohtuuhintaisuuden Observatorion (OCA) raportin mukaan asumisen maksuvaikeudet eivät ole enää väliaikainen ilmiö – ne ovat muodostuneet pysyväksi rakenteelliseksi ongelmaksi.

Tutkimus osoittaa, että pelkästään palkkatuloilla eläminen Milanossa on yhä haastavampaa: asumis- ja kulkukustannukset voivat nousta jopa 60 prosenttiin kuukausituloista. Lisäksi ongelma on jo pitkään ylittänyt kaupungin hallinnolliset rajat ja vaikuttanut koko Milanon kaupunkialueeseen.

Milano on edelleen houkutteleva työ- ja opiskelupaikka, mutta samalla se käy yhä kalliimmaksi tavallisille asukkaille. Asiantuntijat varoittavat, että ilman pitkän aikavälin strategiaa tämä voi vaikuttaa vakavasti kaupungin sosiaaliseen ja taloudelliseen tasapainoon.

Hintojen nousu ylittää palkkojen kasvun

Vuonna 2024 asumiskustannukset jatkoivat nousuaan:

• Kiinteistöjen hinnat nousivat 8,5 %;
• Vuokrat nousivat 6,8 %;
• Keskipalkat kasvoivat vain 4,2 %, mikä on inflaatiota alhaisempi kasvuvauhti.

Keski- ja matalapalkkaisten työntekijöiden tilanne on vieläkin vaikeampi:

• Työntekijöiden tulot nousivat vain 3,7 %;
• Toimistotyöntekijöiden palkat nousivat 2,6 %.

Elinkustannusten ja tulojen välinen kuilu vaikuttaa yhä enemmän kykyyn vuokrata tai ostaa asunto. Perheen säästöt, sukulaisten tuki tai ulkopuolinen taloudellinen apu ovat yhä olennaisempia.

Vuokramarkkinat muuttuvat epävakaammiksi

Milanon keskimääräinen vuokrahinta nousi 201 euroon neliömetriltä vuodessa. Samalla pitkäaikaisten vuokrasopimusten määrä laskee ja tilapäisten sekä joustavien vuokrasopimusten määrä kasvaa.

Jopa niin kutsutut "sopimushinnat" vuokra-asunnoille, jotka aiemmin olivat edullisempia, ovat nyt hintatasoltaan lähempänä markkinaehtoisia tarjouksia. Tämä johtaa siihen, että tämä väline menettää käytännössä sosiaalisen roolinsa.

Väestö polarisoituu, asuntojen määrä vähenee

Milanon tulorakenne osoittaa voimakasta sosiaalista jakautumista:

• Yli puolet veronmaksajista ansaitsee alle 26 000 euroa vuodessa;
• Lähes kolmannes ansaitsee alle 15 000 euroa.

Tämän taustan perusteella keskimääräinen asukas voi yhä harvemmin varaa asua tilavammissa asunnoissa. Useissa tapauksissa käytettävissä oleva neliömäärä on jo alle markkinoilla saatavilla olevien vähimmäisstandardien.

Asunto-ongelma ei ole vain vaikea – se on monille muuttumassa ratkaisemattomaksi.

Milanon todellinen asukasluku on suurempi kuin virallinen

Yksi raportin mielenkiintoisimmista havainnoista oli ero kaupungin virallisen ja todellisen asukasluvun välillä.

Matkapuhelintietojen perusteella analyysit osoittavat, että vaikka Milanossa on virallisesti 1,4 miljoonaa asukasta, kaupungissa asuu pysyvästi yli 1,6 miljoonaa ihmistä. Tähän sisältyvät opiskelijat, määräaikaiset työntekijät ja virallisesti rekisteröimättömät henkilöt.

Tämä lisää paineita vuokramarkkinoille, liikenteelle ja kaupungin palveluille.

Lyhytaikaiset vuokraukset pahentavat tilannetta

Pandemian jälkeen lyhytaikaisten vuokrausten markkinat ovat kasvaneet nopeasti. Yhä useammat asunnot muutetaan turistikohteiksi, mikä vähentää pitkäaikaisten asuntojen tarjontaa kaupunkilaisille.

Viimeisen viiden vuoden aikana:

• Pitkäaikaisten vuokra-asuntojen osuus on laskenut 66 prosentista 51 prosenttiin;
• Määräaikaiset ja lyhytaikaiset sopimukset ovat vallanneet lähes puolet markkinoista.

Toisaalta tämä heijastelee Milanon kasvavaa vetovoimaa matkailukohteena ja toisaalta lisää epävakautta niille, jotka etsivät asuntoa pysyvää asumista ja työtä varten.

Hotellialan infran kehityksen puutteet ovat entisestään lisänneet yksityisen asuntokannan taakkaa.

Asuntokriisi leviää Milanon ulkopuolelle

Asuntojen kohtuuhintaisuuden ongelmat vaikuttavat paitsi Milanoon myös naapurikaupunkeihin metropolialueella.

Jopa Milanon hyvin saavutettavissa olevissa kunnissa vuokrien nousu on nopeaa. Monet asukkaat muuttavat kauemmas keskustasta yrittäessään säästää kuluissa, mutta liikennekulujen vuoksi säästöt eivät ole merkittäviä.

Tutkimuksen mukaan:

• Asuntojen ja julkisen liikenteen kulut voivat viedä 50–60 % tuloista;
• Auton käytön osuus voi joskus nousta jopa 80 prosenttiin.

Tämä taloudellinen taakka aiheuttaa lisäksi ympäristö- ja infrastruktuuriongelmia.

Tarvitaan kattavia toimenpiteitä

Raportin laatijat korostavat, että asunto-ongelma liittyy läheisesti sosiaalipolitiikkaan, kaupunkisuunnitteluun ja työmarkkinoihin.

Eteläisten esikaupunkialueiden kokemukset osoittavat, että tarvitaan:

• kuntien välistä yhteistyötä;
• kaupunkialueen yhteistä hallintaa;
• asuntopolitiikan integrointia sosiaaliturvajärjestelmään.

Erityistä huomiota kiinnitetään asumisen ja työllisyyden väliseen suhteeseen. Korkeat elinkustannukset vaikuttavat yritysten kykyyn houkutella ja säilyttää työntekijöitä. Siksi työllisyyteen liittyvistä väliaikaisista asumisratkaisuista keskustellaan yhä enemmän.

Tarvitaan pitkän aikavälin strategiaa

Raportin viimeisessä osassa asuntoja pidetään strategisena infrastruktuurina, joka on välttämätön kaupungin taloudelliselle kilpailukyvylle ja sosiaaliselle vakaudelle.

Asiantuntijoiden mukaan kohtuuhintaisen vuokran ei tulisi ylittää 100–110 euroa neliömetriltä vuodessa. Kun tämä raja ylittyy, jopa kaupungin keskeisten ammattien edustajat joutuvat vaikeuksiin asuntomarkkinoilla.

Tutkimuksen päätelmä on, että pelkkä ongelman tunnistaminen ei riitä. Milano tarvitsee pitkän aikavälin ja kattavan politiikan, joka yhdistää asumisen, liikenteen ja työllisyyden kysymykset koko kaupunkialueella.