Milanosta on tulossa yhä kalliimpi asumiskulujen suhteen: asumiskustannukset nousevat tuloja nopeammin

Milanon asuntomarkkinoilla asumiskulujen ja tulotason välinen epätasapaino kasvaa. Kohtuuhintaisen asumisen observatorion (OCA) huhtikuussa 2026 esittämän kolmannen raportin mukaan asumisen maksuvaikeudet eivät ole enää väliaikainen ilmiö – niistä on tullut pysyvä rakenteellinen ongelma.

Tutkimus osoittaa, että pelkästään ansiotuloilla eläminen Milanossa on yhä vaikeampaa: asumis- ja kuljetuskustannukset voivat nousta 60 prosenttiin kuukausituloista. Lisäksi ongelma on jo pitkään ylittänyt kaupungin hallinnolliset rajat ja vaikuttanut koko Milanon taajamaan.

Milano on edelleen houkutteleva työ- ja opiskelukeskus, mutta samaan aikaan siitä on tulossa yhä kalliimpi tavallisille asukkaille. Asiantuntijat varoittavat, että ilman pitkän aikavälin strategiaa tämä voi vakavasti vaikuttaa kaupungin sosiaaliseen ja taloudelliseen tasapainoon.

Hintojen nousu ylittää palkkojen kasvun

Vuonna 2024 asumiskustannukset jatkoivat nousuaan:

• Kiinteistöjen ostohinnat nousivat 8,5 %;
• Vuokrat nousivat 6,8 %;
• Keskipalkat nousivat vain 4,2 %, mikä on inflaatioastetta alhaisempi.

Keski- ja pienituloisten työntekijöiden tilanne on vieläkin huonompi:

• Työntekijöiden tulot kasvoivat vain 3,7 %;
• Toimistotyöntekijöiden palkat kasvoivat 2,6 %.

Elinkustannusten ja tulojen välinen ero vaikuttaa yhä enemmän kykyyn vuokrata tai ostaa asunto. Perheen säästöt, sukulaisten apu tai ulkopuolinen taloudellinen tuki ovat yhä tärkeämpiä.

Vuokramarkkinat ovat muuttumassa epävakaammiksi.

Keskimääräinen vuokrahinta Milanossa nousi 201 euroon neliömetriltä vuodessa. Samaan aikaan pitkäaikaisten sopimusten määrä vähenee ja tilapäisten ja joustavien vuokrasopimusten määrä kasvaa.

Jopa niin sanotulla "sopitulla vuokralla" vuokratut asunnot, joita aiemmin pidettiin edullisempina, ovat nyt hintatasoltaan lähempänä markkinatarjouksia. Tämän seurauksena tämä työkalu menettää käytännössä sosiaalisen tehtävänsä.

Väestö polarisoituu, asuntokanta vähenee

Milanon tulorakenne osoittaa vahvaa sosiaalista kerrostumista:

• Yli puolet veronmaksajista ansaitsee alle 26 000 euroa vuodessa;
• Lähes kolmannes – alle 15 000 euroa.

Tätä taustaa vasten keskivertoasukas voi varaa yhä pienempään asuintilaan. Monissa tapauksissa käytettävissä oleva neliömäärä on jo markkinoilla saatavilla olevien vähimmäisasuntostandardien alapuolella.

Asunto-ongelma ei ole vain vaikea – monille se on itse asiassa muuttumassa ratkaisemattomaksi.

Milanon todellinen väkiluku on suurempi kuin virallinen

Yksi tutkimuksen mielenkiintoisimmista löydöksistä oli ero kaupungin virallisen ja todellisen asukasluvun välillä.

Matkapuhelintietojen perusteella analyytikot päättelivät, että vaikka Milanossa on virallisesti 1,4 miljoonaa asukasta, kaupungissa asuu vakituisesti yli 1,6 miljoonaa ihmistä. Tämä luku sisältää opiskelijat, määräaikaiset työntekijät ja henkilöt, jotka eivät ole virallisesti rekisteröityneitä.

Tämä luo lisäpaineita vuokramarkkinoille, liikenteelle ja kaupungin palveluihin.

Lyhytaikaiset vuokraukset pahentavat kriisiä

Pandemian jälkeen lyhytaikaisten vuokrausten markkinat alkoivat kasvaa nopeasti. Yhä useammat asunnot muutetaan turistikäyttöön, mikä vähentää pitkäaikaisten asuntojen tarjontaa kaupunkilaisille.

Viimeisten viiden vuoden aikana:

• Pitkäaikaisten vuokra-asuntojen osuus on laskenut 66 prosentista 51 prosenttiin;
• Määräaikaiset ja lyhytaikaiset sopimukset ovat vallanneet lähes puolet markkinoista.

Yhtäältä tämä heijastaa Milanon kasvavaa matkailullista houkuttelevuutta, ja toisaalta se lisää epävakautta niille, jotka etsivät asuntoa pysyvää asumista ja työtä varten.

Hotelli-infrastruktuurin alikehittynyt kehitys on entisestään lisännyt yksityisen asuntokannan taakkaa.

Asunto kriisi leviää Milanon ulkopuolelle.

Asuntojen kohtuuhintaisuuden ongelmat ovat vaikuttaneet paitsi itse Milanoon, myös naapurikaupunkeihin metropolialueella.

Jopa Milanoon hyvin yhteydessä olevissa kunnissa vuokrahinnat nousevat nopeasti. Monet asukkaat muuttavat kauemmas keskustasta yrittäessään vähentää kuluja, mutta säästöt eivät ole niin merkittäviä liikennekustannusten vuoksi.

Tutkimuksen mukaan:

• Asunto ja julkinen liikenne voivat niellä 50–60 % tuloista;
• Autoa käytettäessä tämä osuus nousee joskus 80 prosenttiin.

Taloudellisen taakan lisäksi tämä aiheuttaa lisää ympäristö- ja infrastruktuuriongelmia.

Tarvitaan kokonaisvaltaisia toimenpiteitä

Raportin tekijät korostavat, että asuntokysymys on läheisesti sidoksissa sosiaalipolitiikkaan, kaupunkisuunnitteluun ja työmarkkinoihin.

Esikaupunkialueiden kokemukset osoittavat, että tarvitaan:

• kuntien välistä koordinointia;
• kaupunkialueen yhteistä hallintaa;
• asuntopolitiikan integrointia sosiaalitukijärjestelmään.

Erityistä huomiota kiinnitetään asumisen ja työllisyyden väliseen yhteyteen. Korkeat elinkustannukset vaikuttavat jo yritysten kykyyn houkutella ja pitää työntekijöitä. Siksi työllisyyteen liittyviä väliaikaisia asumisratkaisuja keskustellaan yhä enemmän.

Tarvitaan pitkän aikavälin strategiaa

Raportin viimeisessä osassa asuntoja pidetään strategisena infrastruktuurina, joka on välttämätön kaupungin taloudelliselle kilpailukyvylle ja sosiaaliselle vakaudelle.

Asiantuntijat uskovat, että kohtuuhintaisen vuokran ei tulisi ylittää 100–110 euroa neliömetriltä vuodessa. Kun tämä raja ylitetään, jopa kaupungin toiminnan kannalta välttämättömien keskeisten ammattien edustajat alkavat joutua pois asuntomarkkinoilta.

Tutkimuksen pääjohtopäätös on, että pelkkä ongelman analysointi ei enää riitä. Milano tarvitsee pitkän aikavälin ja kattavan politiikan, joka yhdistää asumis-, liikenne- ja työllisyyskysymykset koko kaupunkiagglomeraation tasolla.