Milanon ja Rooman toimistomarkkinat: Laadukkaan tarjonnan merkitys kasvaa

JLL:n analyysin mukaan Italian toimistovuokramarkkinat aloittivat vuonna 2026 vaihtelevasti kahdessa keskeisessä kaupungissa: Milanossa ja Roomassa. Ensimmäisen neljänneksen aikana kokonaisvuokrausmäärä ylitti hieman 100 000 neliömetriä, josta noin 65 000 neliömetriä oli Milanossa ja 36 000 neliömetriä Roomassa.

Kaiken kaikkiaan tiedot osoittavat, että markkinat suuntaavat kohti laadukkaampia ratkaisuja: kysyntä on kypsyvää ja tarkkaan harkittua samalla kun korkealaatuisten kiinteistöjen tarjonta pysyy edelleen rajallisena, erityisesti keskusta-alueilla.

Milano: Joustavaa kysyntää tilan vähentyessä

Milanossa vuokrausmäärä oli noin 65 000 neliömetriä, johon lisättiin vielä 4 000 neliömetriä alivuokrausta. Tämä luku vahvistaa vilkkaan toiminnan, joka vastaa vuoden 2025 vastaavaa aikaa ja ylittää viimeisen viiden vuoden keskiarvot. Kuitenkin verrattuna viime vuoteen, jolloin määrä lähestyi 100 000 neliömetriä, on havaittavissa pientä hidastumista.

Pääasiallinen syy oli suurten kauppojen puute ja vuokrattujen toimistotilojen keskimääräisen pinta-alan merkittävä väheneminen – noin 1 200 neliömetristä 750 neliömetriin. Tämä kuvastaa yritysten varovaisempia strategioita ja pyrkimystä optimoida tilankäyttöään.

Kysyntä keskittyy yhä enemmän korkealaatuisiin kiinteistöihin: noin 65% käytetystä tilasta on A-luokan rakennuksissa. Tätä suuntausta tukevat tiukemmat valintakriteerit, kuten rakennuslaatu, kestävyys ja erinomainen sijainti.

Huippuluokan kiinteistöjen rajallinen tarjonta jatkaa markkinoiden painamista: keskimääräinen vajaakäyttöaste on 9,4%, mutta korkealuokkaisten kiinteistöjen osalta se laskee 3,6 prosenttiin. Tämä johtaa vuokrien jatkuvaa nousuun, jotka ovat 820 euroa neliömetriltä vuodessa historiallisessa keskustassa ja 780 euroa moderneilla liikealueilla. Myös yli 600 euron neliömetrin vuotuiset vuokratasonsa kasvavat ja muodostavat jo noin 30% kokonaisvuokrauksesta.

Maantieteellisesti noin 40% kysynnästä keskittyy keskusta-alueille, pääasiassa historialliseen keskustaan. Samanaikaisesti puoliperifeeriset alueet vahvistavat asemaansa ja keräävät yli neljänneksen kaikista kaupoista, erityisesti alueilla kuten Farini-Isolalla ja Porta Romanalla.

Kysynnän veturit ovat ammatilliset palvelut, mukaan lukien asianajotoimistot, rahoituslaitokset ja teknologiayritykset.

Rooma: kasvu suurten kauppojen ansiosta

Roomassa tilanne on erilainen: toimistokiinteistömarkkinat osoittivat merkittävää kasvua. Imeytyminen oli noin 36 000 neliömetriä, yli kaksinkertainen vuoden 2025 ensimmäisen neljänneksen lukuihin verrattuna. Kasvua vauhdittivat pääasiassa neljä suurta, yli 5 000 neliömetrin kauppaa, mukaan lukien merkittävä kauppa julkisen sektorin kanssa.

Kuten Milanossa, pääkaupungissa on edelleen vahvaa kysyntää laadukkaille kiinteistöille, ja A-luokan rakennukset muodostavat 57% kokonaisimuroinnista. Tämä vahvistaa vuokralaisten kasvavaa valikoivuutta premium-toimistojen rajallisessa tarjonnassa.

Keskustan liikealue on yhä keskeinen markkinasegmentti, joka kattaa noin 40% kaupoista, kun taas EUR-alue erottuu neljänneksen suurimmalla ennakkovuokrauskäteisellä kaupalla.

Palvelusektori, erityisesti lakiasiaintoimistot, on johtava sektori, samoin kuin julkiset laitokset, joilla on edelleen merkittävä rooli Rooman toimistomarkkinoilla.

Vajaakäyttöaste pysyy alhaisena, alle 7% kokonaisuudessaan ja vain noin 1,5% luksuskiinteistöissä. Premium-vuokrat ovat 610 euroa neliömetriltä vuodessa, ja lyhyellä aikavälillä on kasvupotentiaalia.