Milanon ja Rooman toimistomarkkinat: Laadukkaan tarjonnan merkitys kasvaa

JLL:n analytiikan mukaan Italian toimistovuokramarkkinat alkoivat vuonna 2026 vaihtelevilla trendeillä kahdessa keskeisessä kaupungissa: Milanossa ja Roomassa. Ensimmäisellä neljänneksellä kokonaisvuokrausmäärä ylitti hieman 100 000 neliömetriä, josta noin 65 000 neliömetriä oli Milanossa ja 36 000 neliömetriä Roomassa. m - Roomaan.

Kaiken kaikkiaan tiedot viittaavat siihen, että markkinat ovat muuttumassa yhä enemmän laatukeskeisiksi: kysyntä kypsyy ja on valikoivaa, kun taas korkealaatuisten kiinteistöjen tarjonta on edelleen rajallista, erityisesti keskusta-alueilla.

Milano: Joustavaa kysyntää tilan vähentyessä

Milanossa vuokrausvolyymi oli noin 65 000 neliömetriä, johon lisättiin vielä 4 000 neliömetriä alivuokrausta. Tämä luku vahvistaa korkean aktiviteetin, joka on verrattavissa vuoden 2025 vastaavaan ajanjaksoon ja ylittää viimeisten viiden vuoden keskiarvot. Kuitenkin verrattuna viime vuoteen, jolloin volyymi lähestyi 100 000 neliömetriä... m, on havaittavissa lievää hidastumista.

Pääasiallinen syy oli suurten kauppojen puute sekä vuokrattujen toimistotilojen keskimääräisen pinta-alan merkittävä lasku – noin 1 200 neliömetristä 750 neliömetriin. Tämä heijastaa yritysten varovaisempia strategioita ja halua optimoida käytetty tila.

Kysyntä keskittyy yhä enemmän korkealaatuisiin kiinteistöihin: noin 65 % käytetystä tilasta on A-luokan rakennuksissa. Tätä trendiä tukevat tiukemmat valintakriteerit, kuten rakentamisen laatu, kestävyys ja ensiluokkainen sijainti.

Huippuluokan kiinteistöjen rajallinen tarjonta painaa edelleen markkinoita: keskimääräinen vajaakäyttöaste on 9,4 %, mutta korkealuokkaisten kiinteistöjen kohdalla se laskee 3,6 prosenttiin. Tämän seurauksena vuokratasot jatkavat nousuaan ja nousevat 820 euroon neliömetriltä vuodessa historiallisessa keskustassa ja 780 euroon moderneilla liikealueilla. Myös yli 600 euron neliömetrin vuotuisten vuokratasojen osuus on kasvussa ja on jo noin 30 % kokonaisvolyymista.

Maantieteellisestä näkökulmasta noin 40 % kysynnästä keskittyy keskusta-alueille, pääasiassa historialliseen keskustaan. Samaan aikaan puoliperifeeriset alueet vahvistavat rooliaan ja keräävät yli neljänneksen kaikista kaupoista, erityisesti alueilla, kuten Farini-Isolalla ja Porta Romanalla.

Kysynnän pääveturit ovat ammatilliset palvelut, mukaan lukien asianajotoimistot, rahoituslaitokset ja teknologiayritykset.

Rooma: kasvu suurten kauppojen ansiosta

Roomassa tilanne on erilainen: toimistokiinteistömarkkinat osoittivat huomattavaa kiihtymistä. Imeytyminen oli noin 36 000 neliömetriä, mikä on yli kaksinkertainen vuoden 2025 ensimmäisen neljänneksen lukuun verrattuna. Kasvua vauhdittivat pääasiassa neljä suurta, yli 5 000 neliömetrin kauppaa, mukaan lukien merkittävä kauppa julkisen sektorin kanssa.

Kuten Milanossa, pääkaupungissa on edelleen vahvaa kysyntää laadukkaille kiinteistöille, ja A-luokan rakennukset muodostavat 57 % kokonaisveloituksesta. Tämä vahvistaa vuokralaisten valikoivuuden kasvua premium-toimistojen rajallisessa tarjonnassa.

Keskustan liikealue on edelleen keskeinen markkinasegmentti, jonka osuus on noin 40 % kaupoista, kun taas EUR-alue erottuu joukosta vuosineljänneksen suurimmalla ennakkovuokrausta koskevalla kaupalla.

Sektoreista palvelusektori, erityisesti lakiasiaintoimistot, on johtava, samoin kuin julkiset laitokset, joilla on edelleen merkittävä rooli Rooman toimistomarkkinoilla.

Vapaakäyttöaste on edelleen alhainen, alle 7 % kokonaisuudessaan ja vain noin 1,5 % luksuskiinteistöissä. Premium-vuokrat ovat 610 euroa neliömetriltä vuodessa, ja lyhyellä aikavälillä on potentiaalia kasvuun.