Kiinteistöjen tiedot saatavilla myytäessä: kulut, aikataulut ja pyynnön tekijät

Kiinteistön myynti ei enää rajoitu vain myyjän ja ostajan keskinäiseen hintasopimukseen. Nykyinen lainsäädäntö ja ostajien oikeuksien suurempi huomio ovat tehneet teknisistä asiakirjoista keskeisen osan kauppaprosessia. Siksi kiinteistön arkistoasiakirjojen saatavuus on nyt välttämätöntä: sen avulla voit tarkistaa kunnan arkistoidut materiaalit ja varmistaa, että asunnon tai talon todellinen kunto vastaa kaikkia aiempia lupia.

Ilman tätä tarkistusta on riski havaita rikkomuksia juuri ennen notaarin allekirjoitusta, mikä voi johtaa vakaviin taloudellisiin ja oikeudellisiin seurauksiin.

Mikä on asiakirjojen saatavuus ja miksi se on tarpeen?

Asiakirjojen saatavuus tarkoittaa kansalaisten oikeutta tarkastella valtion virastoissa säilytettäviä hallinnollisia materiaaleja tai saada niistä kopioita. Kiinteistöalalla puhumme pääasiassa kiinteistön rakennusdokumentaatiosta: alkuperäisistä rakennusluvista, myöhemmistä muutoksista, uudelleenrakennusilmoituksista, asumiskelpoisuustodistuksista ja muista asiakirjoista.

Pyyntö tulee tehdä täyttämällä erityinen lomake, jonka kaupunkisuunnitteluosasto toimittaa. Tämä auttaa rekonstruoimaan kiinteistön historian ja varmistamaan kaikkien muutosten laillisuuden – seinien siirroista uusien ikkunoiden asennuksiin.

Vain vertaamalla arkistosuunnitelmia kiinteistön todelliseen kuntoon voimme taata sen oikeudellisen puhtauden ja laillisuuden.

Miksi asiakirjojen saatavuus on niin tärkeää?

Yhdyskuntasuunnittelun vaatimusten tarkistaminen

Tavoitteena on varmistaa, että kiinteistö täyttää kunnan myöntämät luvat.

Yhdyskuntasuunnittelun vaatimustenmukaisuus sekoitetaan usein kiinteistörekisterin vaatimustenmukaisuuteen. Kiinteistörekisteritietoja käytetään kuitenkin pääasiassa verotuksessa. Kiinteistö voi olla kiinteistörekisterissä oikein, mutta siinä voi olla silti vakavia rakennuslainsäädännön rikkomuksia.

Vain arkistomateriaaleista voidaan paljastaa tällaiset ristiriidat.

Kiinteistön myyntiin valmistautuminen

Omistajan on vahvistettava kiinteistön laillisuus notaarille ennen myyntiä. Jos ostaja havaitsee myynnin jälkeen ilmoittamattomia rikkomuksia tai laittomia muutoksia, myyjä voi joutua taloudelliseen vastuuseen, jopa kauppasopimuksen purkamiseen.

Alkuperäisten asiakirjojen hankkiminen kunnan arkistoista on ainoa luotettava tapa varmistaa turvallinen kauppa.

Asuntoasumisen soveltuvuuden tarkistaminen

Asuntoasumisen soveltuvuustodistus (agibilità) on erittäin tärkeä. Sen puuttuminen voi vaikuttaa kiinteistön arvoon tai jopa estää pankkia myöntämästä asuntolainaa ostajalle.

Tämän asiakirjan saatavuuden tarkistaminen kunnan arkistosta on välttämätön vaihe myyntiin valmistautumisessa.

Paljonko asiakirjojen pyytäminen maksaa?

Kulut vaihtelevat kunnittain ja arkistomateriaalin monimutkaisuudesta riippuen. Yleensä ne jaetaan hallinnollisiin kuluihin ja asiantuntijapalveluihin.

Kunnan maksut

Niihin kuuluvat:

• hallinnolliset ja tiedonhakumaksut - yleensä 15–100 euroa arkistotiedostoa kohti;
• asiakirjojen kopioiminen - 0,20–1 euroa sivua kohti;
• oikeaksi todistetut kopiot edellyttävät 16 euron arvoisen veromerkin.

Erikoispalvelut

Monet omistajat turvautuvat maanmittaajiin, arkkitehteihin tai insinööreihin, koska rakennusdokumentaation analyysi vaatii asiantuntemusta.

Keskimääräiset tukipalvelujen kustannukset ovat:

• 150–300 euroa - perustarkastus;
• jopa 700 euroa - monimutkaiset tapaukset, jotka vaativat lisäteknisiä lausuntoja tai asiakirjojen kunnostusta.

Itse suoritettuna kokonaiskustannukset ovat yleensä 50–80 euroa. Asiantuntijan avustuksella summa voi nousta 200–700 euroon.

Kuka voi pyytää asiakirjoja?

Pääsy arkistomateriaaleihin myönnetään vain niille henkilöille, joilla on suora ja perusteltu kiinnostus kiinteistöön.

Oikeus pyyntöön on seuraavilla henkilöillä:

• kiinteistön omistajalla;
• alustavan kauppasopimuksen allekirjoittaneella mahdollisella ostajalla;
• valtuutetulla teknikolla valtuutuksen nojalla;
• kiinteistönvälittäjällä, jos omistaja on antanut valtuutuksen.

Pelkkä aikomus ostaa asunto ei riitä – kaupan kiinnostus on vahvistettava kirjallisesti.

Kolme asiakirjojen saatavuuden tyyppiä

1. Asiakirjojen saatavuus (laki 241/1990)

Tämä on yleisin saatavuuden muoto kiinteistökaupoissa. Pyydettävä syy on ilmoitettava, esimerkiksi kiinteistön myynti tai peruskorjaus.

Kunta vastaa yleensä 30 päivän kuluessa.

Tällä pyynnöllä voit saada:

• rakennuslupia;
• asiakirjoja uudelleenrakentamisesta;
• SCIA:a;
• CILA:a;
• todistuksia ja teknisiä raportteja.

2. Yksinkertainen kansalaisten pääsy tietoihin (D.Lgs. 33/2013)

Tämä liittyy valtion virastojen avoimuuteen. Kuka tahansa kansalainen voi pyytää asiakirjoja, jotka hallinnon olisi pitänyt julkaista, mutta ei tehnyt niin.

Yksityisissä kiinteistöissä tämä mekanismi on käytännössä hyödytön.

3. Yleinen kansalaisten pääsy tietoihin (FOIA - D.Lgs. 97/2016)

Kansainvälisen tiedonvapauslain vastine. Teknisesti kuka tahansa voi lähettää pyynnön ilman selitystä.

Yksityisillä kiinteistöillä on kuitenkin merkittäviä henkilötietojen suojaa koskevia rajoituksia. Siksi kunnat käyttävät lähes aina lain 241/1990 mukaista asiakirjojen saatavuutta kiinteistön laillisuuden varmistamiseksi.