Milanon toimistomarkkinat: Laatu edelleen keskeinen tekijä

Vuoden 2026 alussa Milanon toimistomarkkinat siirtyivät luonnolliseen vakautumisvaiheeseen erittäin aktiivisen edellisvuoden jälkeen. IPI:n tuoreimman tutkimuksen mukaan toimistotilojen hankintamäärä ensimmäisellä neljänneksellä oli noin 72,4 tuhatta neliömetriä. Vaikka tämä luku on hieman alle vuoden 2025 ennätystason, se on täysin yhteneväinen markkinoiden pitkän aikavälin historiallisten trendien kanssa.

Raportointikaudella solmittiin 98 kauppaa, mikä ei osoita liiketoiminnan hidastumista, vaan pikemminkin vuokralaisten tasapainoisempaa ja valikoivampaa lähestymistapaa. Markkinoiden perusnäkökohdat pysyvät muuttumattomina: tyhjien tilojen osuus on noin 9,15 % ja saatavilla olevan tilan määrä on noin 1,18 miljoonaa neliömetriä.

Laadusta tulee keskeinen valintaperuste

Ensimmäisen neljänneksen merkittävin piirre oli premium-tason toimistotilojen voimakas kysyntä. Yhteensä noin 54,1 tuhatta neliömetriä eli 75 % absorboituneesta tilasta oli A- ja A+-luokan kiinteistöjä.

A+-luokan segmentti oli erityisen haluttu, kattavuudella 40 % kaikista kaupoista. Toiset 35 % koostuivat A-luokan kiinteistöistä, kun taas B-luokan toimistot muodostivat vain 25 %.

Tällainen kysyntärakenne heijastaa yritysten jatkuvaa kiinnostusta moderneihin rakennuksiin, jotka täyttävät korkeat tekniset vaatimukset ja energiatehokkuusstandardit sekä tarjoavat laadukkaan infrastruktuurin. On huomionarvoista, että premium-segmentin tyhjien tilojen osuus on vain 3,2 %, mikä on merkittävästi alle markkinoiden keskiarvon ja vahvistaa korkealaatuisten kiinteistöjen suurta kysyntää.

Kysynnän maantiede: Keskustan ydinkeskusta säilyttää johtoasemansa

Kiinteistöjen sijainnin osalta suurin aktiviteetti keskittyy edelleen keskustan liikealueille, jotka muodostavat puolet kokonaisabsorptiosta.

Toisena on perifeerinen alue 27 % osuudella, jonka jälkeen seuraavat:

• puoliperifeeriset alueet - 11 %;
• esikaupunkialueet - 8 %;
• historiallinen keskusta - 4 %.

Tämä jakauma osoittaa, että yritykset suosivat edelleen alueita, joilla on hyvät liikenneyhteydet ja kehittynyt kaupunkiympäristö, pitäen näitä tekijöitä keskeisinä yritysten toimistojen sijaintistrategiassa.

Vuokratasojen nousu houkuttelevimmilla alueilla

Vuokramarkkinoilla jatkuu trendi kohti hintojen nousua arvostetuimmilla alueilla. Keskustan korkein vuokrataso nousi 800 euroon neliömetriltä vuodessa, ja parhaiden kiinteistöjen prime-nettotuotto on noin 4,15 %.

Vuosien 2025 ja 2026 ensimmäisen neljänneksen lukujen vertailu osoittaa kasvua lähes kaikissa segmenteissä:

• Duomo: 750 eurosta 780 euroon neliömetriltä vuodessa;
• Porta Nuova: 720–770 euroa;
• Keskusalueet: 600–620 euroa;
• Puolisyrjäalueet: 460–480 euroa.

Myös periferiaalialueilla on positiivista kehitystä:

• Bicocca — 320–360 euroa;
• CityLife — 480–500 euroa;
• Porta Romana — 380–400 euroa.

Poikkeuksena MIND-alue, jossa vuokrataso pysyi 300 eurossa neliömetriltä vuodessa. Esikaupunkialueella vuokrat nousivat 240 eurosta 260 euroon.

Kaupankäynnin rakenne ja halutuimmat alueet

Markkinoiden pääasiallinen transaktiomuoto on edelleen perinteinen vuokraus, joka kattaa lähes 63,9 tuhatta neliömetriä.

Muut kauppatyypit jakautuvat seuraavasti:

• tilojen osto omaan käyttöön (omistusasukas) - 10,2 tuhatta neliömetriä;
• olemassa olevien tilojen laajennus - 3,1 tuhatta neliömetriä;
• alivuokraus — noin 4 tuhatta neliömetriä;
• alustava vuokrasopimus — 2,5 tuhatta neliömetriä;
• voimassa olevien vuokrasopimusten tarkistaminen — 2,5 tuhatta neliömetriä.

Suosituimpia toimistotiloja olivat 500–999 neliömetrin ja 1 000–2 999 neliömetrin kokoiset tilat — kumpikin näistä luokista muodosti 43 % kokonaistransaktiovolyymista. 3 000–4 999 neliömetrin kokoisten tilojen osuus oli 12 %, kun taas pienten, enintään 499 neliömetrin toimistojen osuus markkinoista oli vain 2 %.

Toissijainen varasto ja modernisointitarve

Vaikka premium-segmentti kehittyy hyvin, merkittävä osa olemassa olevasta toimistokannasta kamppailee vanhentumisongelman kanssa. Puutteelliset tekniset ominaisuudet, alhainen energiatehokkuus ja merkittävä modernisointitarve vähentävät näiden kiinteistöjen houkuttelevuutta ja altistavat ne markkinoiden paineille.

Samalla odotettu uuden tarjonnan määrä vuosina 2026–2028 on edelleen rajallinen. Tämän seurauksena paine korkealaatuisten toimistotilojen vuokrahintoihin todennäköisesti jatkuu.

Näissä olosuhteissa olemassa olevien rakennusten peruskorjaus ja uudistaminen nousevat yhdeksi keskeiseksi markkinahaasteeksi tulevina vuosina. On tärkeää onnistua toteuttamaan peruskorjausohjelmat menestyksekkäästi ei ainoastaan yksittäisten omistajien vaan myös Milanon toimistotarjonnan yleisen laadun kannalta.

Sijoitusmarkkinat: Painopiste laadussa ja ESG-asioissa

Sijoitusmarkkinoilla valikoivuus säilyy vahvana. Sijoittajat suosivat moderneja ja laadukkaita kiinteistöjä sekä kaupungin vakiintuneiden liikealueiden uudistushankkeita.

ESG-kriteerit ovat edelleen keskeisessä asemassa ja nousevat entistä tärkeämmäksi tekijäksi sijoituspäätöksissä.

Keskipitkällä aikavälillä odotetaan premium-segmentin pysyvän vakaana rajoitetun nykyaikaisten toimistotilojen tarjonnan ja vahvan kysynnän yritysten keskuudessa korkealaatuisiin työtiloihin keskittyen.