Asiakirjojen käytettävyys kiinteistöjen myynnin yhteydessä Italiassa: kulut, aikataulu ja ketkä voivat pyytää niitä

Kiinteistöjen myynti Italiassa on nykyään enemmän kuin vain kauppahintaan liittyvä sopimus myyjän ja ostajan välillä. Nykyaikainen lainsäädäntö ja lisääntynyt huomio ostajien oikeuksien suojelemiseen ovat tehneet teknisestä ja hallinnollisesta dokumentaatiosta keskeisen osan kaupankäyntiä.

Tästä syystä **kiinteistöasiakirjojen käytettävyys** (**accesso agli atti**) on tullut välttämättömäksi vaiheeksi kotien turvallisessa myynnissä. Se mahdollistaa pääsyn kunnan arkistoihin ja kaikkien kiinteistöllä tapahtuneiden muutosten aikana myönnettyjen lupien tarkistamisen.

Ilman tällaista ennakko tarkistusta myyjä voi havaita rikkomuksia vasta ennen notaarin vahvistaman asiakirjan (rogito) allekirjoittamista, mikä voi johtaa kaupan viivästymiseen, pankin kieltäytyminen myöntämästä ostajalle asuntolainaa tai jopa oikeudenkäyntiin.

Mitä tarkoittaa accesso agli atti ja miksi se on tarpeen?

Accesso agli atti on kansalaisen laillinen oikeus tarkastella viranomaisten hallussa olevia hallinnollisia asiakirjoja.

Kiinteistöalalla tämä koskee pääasiassa rakentamista ja teknistä dokumentaatiota:

• alkuperäinen rakennuslupa;
• myöhempi uudelleenrakentaminen;
• CILA-, SCIA- ja DIA-asiakirjat;
• asumiskelpoisuustodistukset (agibilità);
• kiinteistörekisterikartat;
• jälleenrakennus- ja laajennushankkeet.

Menettelyn aloittamiseksi on toimitettava virallinen pyyntö kunnan kaupunkisuunnitteluosastolle (Sportello Unico per l’Edilizia — SUE) erityisellä lomakkeella.

Tavoitteena on palauttaa kiinteistön koko "historia" ja varmistaa, että kaikki muutokset on tehty laillisesti.

Miksi asiakirjojen käytettävyys on niin tärkeää asunnon myyntitilanteessa

1. Kaupunkilainsäädännön noudattamisen varmistaminen

Tärkein syy on niin sanotun urbanistica conformitén (kaupunkilainsäädännön noudattamisen) vahvistaminen.

Usein omistajat sekoittavat:

• kiinteistörekisterimerkinnän noudattamisen (conformità castale);
• kaupunkilainsäädännön noudattamisen (conformità urbanistica).

Nämä eivät ole identtisiä.

Asunto voi olla rekisteröity oikein kiinteistörekisteriin, mutta samalla sillä voi olla kunnan näkökulmasta laiton uudelleenrakentaminen.

Esimerkiksi:

• purettu seinä;
• yhdistetty parveke;
• siirretty keittiö;
• laittomasti rakennettu varastotila.

Jos tällaisia muutoksia ei sisällytetä virallisiin suunnitelmiin, kohdetta voidaan pitää osittain tai kokonaan laittomana.

2. Kauppatapahtuman turvallisuus

Kaupan valmisteluvaiheessa notaarin on tarkistettava kiinteistön laillisuus.

Jos myynnin jälkeen paljastuu, että myyjä on peitellyt rikkomuksia:

• ostaja voi vaatia korvausta;
• kauppa voidaan kiistää;
• myyjä voi joutua siviilioikeudelliseen vastuuseen.

Siksi täydellisen asiakirja-aineiston palauttaminen suojaa molempia osapuolia kaupassa.

3. Asuntoon soveltuvuustodistuksen (Agibilità) tarkistaminen

Soveltuvuustodistus (Agibilità) varmistaa, että kiinteistö täyttää terveys-, tekniset ja turvallisuusstandardit.

Tämän asiakirjan puuttuminen voi:

• alentaa kiinteistön markkina-arvoa;
• vaikeuttaa ostajan mahdollisuuksia saada asuntolainaa;
• aiheuttaa ongelmia notaarin kanssa.

Usein pankit edellyttävät soveltuvuuden todistamista ennen lainan myöntämistä.

Mikä on asunnon käytön kokonaiskustannus?

Kustannukset vaihtelevat seuraavista tekijöistä riippuen:

• Kunta;
• Arkistodokumenttien määrä;
• Haun monimutkaisuus;
• Tarvitaanko asiantuntijaa.

Hallinnolliset kustannukset

Sisältävät yleensä:

Valtion maksut ja arkistohaun

Keskimäärin:

• 15–100 euroa tiedostoa tai arkistokansiota kohti.

Asiakirjojen kopiot

Kunta voi veloittaa:

• 0,20–1 euro sivulta;
• digitaalisten kopioiden lisäkustannukset.

Oikeaksi todistetut kopiot vaativat 16 euron arvoisen veromerkki (marca da bollo).

Erikoispalvelut

Useimmat myyjät kääntyvät seuraavien asiantuntijoiden puoleen:

• geometria (geometra);
• arkkitehti;
• insinööri.

Syy on yksinkertainen: rakennusdokumentaation itsenäinen tulkinta voi olla monimutkaista.

Keskimääräiset palvelukustannukset

• 150–300 euroa — perustarkastus;
• jopa 700 euroa — monimutkaiset tapaukset, vanhat rakennukset tai teknisen raportin tarve.

Lopulliset kustannukset

Jos teet sen itse:

noin 50–80 euroa.

Jos käytät asiantuntijaa:

yleensä 200–700 euroa.

Kuka voi pyytää asiakirjoja?

Kiinteistöasiakirjojen käyttöoikeus ei ole avoin kaikille. Lain mukaan on vaadittava **suoraa ja oikeutettua etua**.

Oikeus kuuluu:

Kiinteistön omistajalle

Täysi pääsy kaikkiin kiinteistön asiakirjoihin.

Mahdolliselle ostajalle esisopimuksen perusteella

Jos allekirjoitettu:

• sopimus;
• alustava osto- ja myyntisopimus.

Pelkkä halu ostaa asunto ei riitä.

Valtuutetulle asiantuntijalle

Geometri tai arkkitehti voi toimia omistajan valtuutuksella.

Kiinteistönvälittäjälle

Kiinteistönvälittäjä yleensä koordinoi menettelyä, vaikka hänellä ei olekaan virallista velvollisuutta pyytää asiakirjoja itse.

Ammattimaisen välittäjän on kuitenkin varoitettava osapuolia kiinteistön laillisuuden tarkistamisen tarpeesta.

Kolme asiakirjojen saatavuuden tyyppiä Italiassa

1. Asiakirjojen saatavuus (laki 241/1990)

Tämä on tärkein ja yleisesti käytetty vaihtoehto kiinteistöjen myynnissä.

Edellyttää:

• pyynnön perustelut;
• kiinnostuksen kiinteistöön vahvistamisen.

Kunnan on yleensä vastattava 30 päivän kuluessa.

Tämän menettelyn kautta voidaan saada:

• rakennusluvat;
• SCIA;
• CILA;
• hankkeet;
• todistukset toiminnasta.

2. Yksinkertainen kansalaisten pääsy asiakirjoihin (Accesso civico semplice)

Hallinnollista avoimuutta koskevan lain mukainen.

Kuka tahansa kansalainen voi pyytää asiakirjoja, jotka julkisen elimen on julkaistava julkisesti.

Tämä mekanismi on kuitenkin käytännössä hyödytön yksityisiin kiinteistöihin liittyen.

3. Yleinen kansalaisten pääsy tietoihin (FOIA)

Vastaava Yhdysvaltain tiedonvapauslaille.

Teoriassa kuka tahansa voi pyytää asiakirjoja ilman selitystä.

Kiinteistöalalla on kuitenkin vakavia rajoituksia liittyen henkilötietoihin ja yksityisomaisuuden suojaan.

Siksi kunnat vaativat lähes aina vakiomuotoisen asiakirjojen käytettävyyden.

Mitä ongelmia voidaan havaita tietoihin pääsyn avulla?

Asiakirjojen tarkistaminen auttaa usein havaitsemaan:

• laittomat uudelleenrakentamiset;
• suunnitelmien laiminlyönnit;
• puuttuvat luvat;
• rekisteröimättömät laajennukset;
• liikkuvuusongelmat;
• vanhojen rakennusten rikkomukset;
• virheet kiinteistörekisteritiedoissa.

Joissain tapauksissa tällaiset rikkomukset voidaan laillistaa (parantola edilizia), mutta tämä vaatii aikaa ja lisää kustannuksia.

Kuinka kauan menettely kestää?

Aika vaihtelee kunnittain.

Keskimäärin:

• 7–15 päivää — pienet kaupungit;
• jopa 30 päivää — lain mukainen normaaliaika;
• 45–60 päivää — suuret kaupungit, joissa on ylikuormitetut arkistot.

Joissakin kunnissa asiakirjoihin pääsy voi olla mahdollista vain ajanvarauksella.

Milloin on paras aika aloittaa asiakirjojen tarkistamin