Osakkeiden luokittelu Italiassa: kerrostaloista huippuasuntoihin

Italian asuntojen erilaisia arkkitehtonisia muotoja ja formaatteja säätelee siviililaki. Minkä tahansa asunto-osakkeen perusta on Italian siviililain (Codice Civile) 1117 artikla, joka määrittää tukirakenteiden, kuntoisten laitteiden ja yhteisten tilojen yhteisomistuksen, kun rakennuksella on vähintään kaksi eri omistajaa.

Jokaisella tyypillä on omat piirteensä kustannusten jakamisen, hallinnan ja verovelvoitteiden suhteen.

Italian pääasialliset asunto-osaketyypit

Pystysuuntainen asunto-osake (Condominioverticale): perinteinen monikerroksinen rakennus, jossa asunnot tai toimistot ovat päällekkäin. Omistajat jakavat perustukset, kantavat seinät, katon, portaat ja hissit.

Vaakasuuntainen asunto-osake (Condominio orizzontale): Itsenäisten, vierekkäisten rakennusten kokonaisuus (esim. rivitalot - villette a schiera). Talot ovat rakenteellisesti erillisiä, mutta niillä on yhteisiä ulkoisia elementtejä: sisäänkäyntiportit, ajoväylät, valaistus ja viemäröinti (Italian siviililain 1117-bis artikla).

Minimiasunto-osake (Condominio minimo): tilanne, jossa talo koostuu vain kahdesta eri omistajille kuuluvasta asunnosta (esim. paritalo), mutta sillä on yhteisiä kantavia elementtejä tai pihaa.

Osittainen asunto-osake (Condominio parziale): oikeudellinen rakenne suuremmassa rakennuksessa, jossa tiettyä elementtiä (esim. erillistä sisäänkäyntiä, hissiä tai osaa katosta) käyttää vain osa asukkaista. Sen ylläpitokustannukset määräytyvät Italian siviililain 1123 §:n mukaan niin, että vain ne, jotka todella käyttävät asuntoa, ovat vastuussa.

Supercondominio: Useiden itsenäisten rakennusten kokonaisuus, joita yhdistävät suuret yhteiset tilat: puistoalue, uima-allas, kattilahuone tai yhteinen turvajärjestelmä.

Miten kerrostalo syntyy laillisesti?

Asunto-osakeyhtiö syntyy automaattisesti "de facto" (di fatto) ilman notaarin vahvistusta. Kassaatiotuomioistuimen päätös 21077/2022 vahvisti, että oikeudellinen asema aktivoituu, kun kolme ehtoa täyttyy:

Useiden eri henkilöiden omistamien kiinteistöjen olemassaolo;

Yhteisten rakenteiden tai järjestelmien fyysinen jakamattomuus;

Yhteisten tilojen jaettu käyttö.

Verovaatimukset: Italian verovirasto (Agenzia delle Entrate) vaatii omistajia pyytämään rakennuksen verokoodia (Codice Fiscale) ensimmäisen yhteisomistuksen yhteydessä. Ilman tätä on mahdotonta laillisesti maksaa sähkölaskuja ja palkata urakoitsijoita.

Mitä eroa on asunto-osakkeella ja asunnolla?

Keskeinen ero asunto-osakkeen ja liikeasunnon välillä on omistusrakenne ja hallinnointimuoto.

Tyypillisessä asunto-osakkeessa yhteiset tilat ovat yksittäisten asuntojen omistajien yhteisomistuksessa. Kaikki keskeiset päätökset korjauksista, huollosta ja budjetista tehdään asukkaiden yleiskokouksessa. Asunnon muoto voi olla mikä tahansa: pysyvä omistus tai pitkäaikainen vuokrasopimus.

Asunnossa koko kompleksi on kokonaan yhden oikeushenkilön (kaupallisen yrityksen) omistuksessa. Asukkaat eivät omista kiinteistöjä - he tekevät vuokrasopimuksia. Tässä tapauksessa majoituskustannuksiin sisältyvät yleensä kaupalliset hotellipalvelut: vastaanottopalvelu, huoneiden säännöllinen siivous ja alueen turvallisuus.

Milloin isännöitsijä tarvitaan?

Italian siviililain 1129 §:n mukaan ammattimaisen isännöitsijän nimittäminen on pakollista vain, jos omistajien lukumäärä ylittää 8 henkilöä.

Jos talossa on 4 asuntoa tai se on vähintään kahden perheen asunto-osake, asukkaat voivat hallita sitä itse (autogestione) nimittämällä vastuullisen edustajan. Kuitenkin velvollisuus pitää kotona verokorttia, säilyttää kuitteja ja suorittaa maksut tilisiirrolla on edelleen voimassa, jopa paikallishallinnoissa.