Mitkä ovat seuraukset, jos talo myydään alle kiinteistörekisteriarvon?

Kiinteistöille määritellään kiinteistörekisteriarvo, joka saadaan kertomalla tulot viidellä prosentilla ja kertoimella; tämä toimii pohjana rekisteröinti-, kiinnitys- ja kiinteistörekisteriveroille. Vaikka laki ei vaadi myymään vähintään kiinteistörekisteriarvolla, hinnan alittaminen sisältää riskejä molemmille: verotarkastuksia ja yhteisvastuuta.

Vuodesta 2006 alkaen yksityishenkilöiden pakollisen hinta-arvojärjestelmän mukaan verot perustuvat aina kiinteistörekisteriarvoon, ei ilmoitettuun hintaan, joten ostaja ei säästä rahaa ja maksaa rekisteriarvon mukaan. Jos hinta on kuitenkin liian matala, esimerkiksi alle 70 prosenttia hallituksen määrittelemästä arvosta (OMI), veroviranomaiset voivat olettaa epämääräisiä maksuja ja aloittaa arvioinnin OMI:n, kiinnityksen tai arvioinnin perusteella, myyjän voiton uudelleenlaskennan sekä määrätä 90–180 prosenttia sakkoa ja korkoja.

Esimerkki vuodesta 2025: 800 euron tuotto antaa kiinteistörekisteriarvoksi 800 × 1,05 × 115,5 = 96 600 euroa; jos ilmoitettu hinta on 60 000 euroa, epäilyttävä 36 600 euron ero voi johtaa uudelleenarviointiin ja jopa 65 880 euron sakkoon.

Ostaja on yhteisvastuussa ja maksaa lisävärejä ja sakkoja, vaikka olisi maksanut vain osan, kun taas myyjä kohtaa uudelleenarvion henkilökohtaisesta tulosta sekä sakkoja.

Tarkastusten välttämiseksi on varmempi ilmoittaa hinta, joka ei ole kiinteistörekisteriarvoa alhaisempi, käyttää yksityishenkilöille automaattisesti tarjottua "hinta-arvo"-tilaa, tehdä arviointi, jos alhainen hinta on oikeutettu syistä, kuten kosteudesta tai läheisestä kaatopaikasta, tehdä vain pankkisiirtoja ilman käteistä, ja myytäessä sukulaisille ilmoittaa symbolinen hinta hyvin perustellulla asiakirjalla, huomioiden epäsuoran lahjan mahdollisuus.

Sopimusvapauden vuoksi ei ole laissa säädettyä vähimmäismyyntihintaa, mutta kiinteistörekisteriarvo säilyy vähimmäisveroperusteena; kertoimet vuodelle 2025 ovat 110 ensiasunnoille ja 120 muille kiinteistöille.

Tarkastusten aikana sovelletaan yhteisvastuuta: veroviranomainen voi periä maksun molemmilta osapuolilta ilmoituksen, maksun ja pakkoperinnän kautta.

Lopulta 10–20 prosentin hinnanalennus on yleensä vähäriskinen, jos se on perusteltua; alle 70 prosentin hinnanalennus OMI:stä on korkea ja vaatii asiantuntijan tarkastuksen ja kokeneen notaarin; ja myyminen lapsille on keskiriskistä, johon liittyy nimellisarvoa koskeva asiakirja ja perunkirjoituskonsultaatio. Hyödyllisiä linkkejä: Agenzia Entraten verkkosivusto prezzo-valorelle ja OMI vuodelle 2025.