Miten vuokran maksamatta jättämisen häätömenettely toimii?

Vuokran maksamatta jättämisestä johtuva häätö on laillinen mekanismi, jonka avulla kiinteistön omistaja voi luovuttaa asunnon. Jos vuokralainen ei maksa vuokraa tai muita kuluja (kuten sähköä tai kaasua), kiinteistön omistaja voi suojata oikeuksiaan aloittamalla häätöhakemuksen maksamatta jättämisen vuoksi. Tämä tehdään laatimalla häätöilmoitus, jonka asianajaja laatii. Tämä asiakirja velvoittaa vuokralaisen luovuttamaan asunnon määräajassa ja sisältää haasteen saapua oikeuteen, jossa häätö vahvistetaan.

Miten maksamatta jääneistä laskuista johtuva häätö toimii?

Häätömenettelyä maksamatta jättämisen vuoksi säännellään Italian siviililain 658 §:ssä ja sitä seuraavissa pykälissä. Lainsäädännössä säädetään erityismenettelystä, jonka avulla vuokranantaja voi vuokran maksamatta jättämisen tapauksessa saada:

- vuokrasopimuksen ennenaikainen irtisanominen;
- kiinteistöjen luovutus ja palautus;
- vuokrarästien perintä.

Jos vuokralainen laiminlyö vuokran tai sähkölaskujen maksamisen, vuokranantaja voi ryhtyä välittömästi toimiin oikeuksiensa suojelemiseksi. On tärkeää toimia nopeasti, jotta vältetään suuren velan kertyminen, joka vaikeuttaa varojen perintää. Yhdenkin maksun laiminlyönti voi olla vahinko tai tilapäinen ongelma, mutta jos maksun laiminlyönti kestää kaksi kuukautta, se on vakava merkki vuokranantajalle.

Häätötoimenpiteen aloittamisen edellytykset

Maksamatta jättämisestä johtuvan häätömenettelyn aloittamiseksi kahden ehdon on täytyttävä:

1. Kirjallisen ja rekisteröidyn vuokrasopimuksen saatavuus.
2. Vuokralaisen maksamatta jättäminen tai lisäkulut.

Häätö on mahdotonta, ellei vuokrasopimusta ole laadittu kirjallisesti ja rekisteröity veroviranomaiselle. Suulliset sopimukset tai "pöydän alla" maksettu vuokra eivät oikeuta häätöön. Tällaisissa tapauksissa omistajan on turvauduttava toiseen suojakeinoon – vaatimukseen kiinteistön vapauttamisesta laittomasta käytöstä.

Maksamatta jättämisen osalta on eroja vuokrasopimuksen tyypistä riippuen:

- Asuinvuokra: Lain nro 392/78 5 §:n mukaan yhden kuukauden vuokran maksamatta jättäminen tai vähintään kahden kuukauden vuokraa vastaavan määrän sähkö- ja vesilaskujen maksamatta jättäminen riittää.
- Muut kuin asuintilojen vuokrasopimukset (esim. liiketilat): Sovelletaan "vähäisen rikkomuksen" kriteeriä (siviililain 1455 §). Tuomari arvioi rikkomuksen vakavuuden. Yleensä käytetään samoja kriteerejä kuin asuintilojen vuokrasopimuksissa.

Häätö voidaan aloittaa maksamatta jääneen vuokran maksamatta jättämisen vuoksi, jos vuokralainen ei maksa vuokraa tai lisäkuluja (kuten sähköä tai kaasua) vähintään 20 päivään. Häätöä ei voida aloittaa ennen tätä ajankohtaa. Muiden kuin asuintilojen vuokrasuhteissa tuomari määrittää rikkomuksen merkittävyyden, erityisesti jos maksamatta jättäminen on toistuvaa.

Häätömenettelyn vaiheet

Maksamatta jääneen velan häätömenettely on tiukasti säännelty ja vaatii asianajajan pakollisen osallistumisen. Päävaiheet ovat seuraavat:

1. Häätöilmoituksen laatiminen ja lähettäminen: Omistaja laatii häätöilmoituksen ja samanaikaisesti lähettää haastemiehen välityksellä haasteen oikeuteen häädön vahvistamiseksi. Ilmoituksen ja oikeudenkäyntipäivän välillä on oltava vähintään 20 päivää, ellei omistaja pyydä tämän ajan lyhentämistä.
2. Oikeudenkäynti: Istunnossa tuomari voi:
- vahvistaa häätö;
- myöntää vuokralaiselle lykkäystä velan takaisinmaksuun;
- siirtää asian tavalliseen oikeudenkäyntiin, jos vuokralainen vastustaa häätöä.

Cartabian uudistuksen aiheuttamat muutokset

Cartabian uudistus on muuttanut häätöilmoituksen ja sen vahvistamisen menettelyä. Ilmoituksen toimittaminen vuokralaiselle on nyt pakollista ulosottomiehen toimesta. Häätövahvistusprosessia on yksinkertaistettu: jos vuokralainen ei saavu oikeuteen, tuomari voi välittömästi vahvistaa häätötapahtuman ilman, että hänen tarvitsee antaa täytäntöönpanomääräystä oikeuden kansliassa. Uudistus kannustaa myös sertifioidun sähköpostin (PEC) käyttöön menettelyn yksinkertaistamiseksi ja aikataulun lyhentämiseksi.

Mitä tapahtuu sen jälkeen, kun olet ilmoittanut muuttoilmoituksesta

Jos vuokralainen ei poistu asunnosta vapaaehtoisesti ilmoituksen saatuaan, vuokranantaja voi aloittaa ulosottomenettelyn häätöä varten. Menettelyyn kuuluvat seuraavat vaiheet:

1. Tuomari vahvistaa häätöpäätöksen ja antaa täytäntöönpanomääräyksen tilojen tyhjentämiseksi.
2. Vuokralaiselle annetaan määräaika (yleensä 10 päivää) poistua vapaaehtoisesti tiloista.
3. Jos vuokralainen ei noudata vaatimusta, ulosottomies ilmoittaa hänelle häätöstä (ns. häätöilmoitus).
4. Ulosottomies asettaa päivämäärän, johon mennessä tilat on tyhjennettävä.
5. Jos vuokralainen jatkaa asumista tiloissa, ulosottomies pyytää poliisin väliintuloa häädön täytäntöönpanemiseksi.

Kunnes tilat on tyhjennetty, vuokralainen on velvollinen jatkamaan vuokran maksamista ja tarvittaessa korvaamaan omistajan oikeudenkäyntikulut.