Voiko vuokrattua asuntoa siirtää ilmaiseen käyttöön?

Kuvittele: vuokraat viihtyisän asunnon, muokkaat sitä omien tarpeidesi mukaiseksi, panet sydämesi sen sisustukseen jokaisessa yksityiskohdassa. Sitten tilanne muuttuu, ja päätät antaa sen ystävällesi tai sukulaisellesi käytettäväksi ilmaiseksi. Mutta onko tämä juridisesti mahdollista?

Mitä tarkoittaa maksuton käyttösopimus?

Italiassa siviililain 1803 §:n mukaan vastikkeeton käyttösopimus (comodato d'uso) on sopimus, jolla toinen osapuoli (commodator) luovuttaa toiselle osapuolelle (komodaattori) irtainta tai kiinteää omaisuutta käytettäväksi tiettyyn aikaan tai tarkoitukseen. Kun aika päättyy, omaisuus on palautettava.

Entäpä jos siirrät vuokra-asunnon vapaaseen käyttöön? Voiko sen antaa eteenpäin yhtä vapaasti kuin omaisuuden omistaja?

Voiko vuokralainen vuokrata kiinteistön eteenpäin?

Italiassa vuokralainen (conduttore) voi vuokrata osan asunnosta eteenpäin, mutta tietyin ehdoin. Jos vuokrasopimuksessa ei ole nimenomaista estettä alivuokraamiselle, riittää, että ilmoittaa aikeestaan asunnon omistajalle (locatore) ja antaa alivuokralaisen tiedot.

Kuitenkin täyden asunnon siirto eteenpäin vuokrattavaksi vaatii vuokranantajan kirjallisen hyväksynnän. Tätä säätelee 27. heinäkuuta 1978 annettu lain nro 392 pykälä 2, jossa todetaan:

"Vuokralainen ei saa vuokrata kiinteistöä kokonaisuudessaan eteenpäin tai siirtää vuokrasopimusta kolmansille osapuolille ilman vuokranantajan suostumusta. Ellei toisin sovita, vuokralaisella on oikeus vuokrata osa kiinteistöstä ennakkoilmoituksella kirjallisena vuokranantajalle, jossa on mainittu alivuokralaisen nimi, sopimuksen kesto ja vuokrattavat tilat."

Onko vuokra-asuntoa mahdollista siirtää vapaaseen käyttöön?

Koska vastikkeeton käyttösopimus ei sisällä maksua, voiko vuokra-asuntoja siirtää tässä järjestelmässä?

Samat periaatteet pätevät kuin alivuokrauksessa:

• Jos vuokrasopimuksessa ei kielletä asunnon luovuttamista maksutta, vuokralainen voi tehdä sen ilmoittamalla asiasta kiinteistön omistajalle.
• Jos sopimuksessa on kielto eteenpäin vuokraamiselle ja maksuttomalle käytölle, tarvitaan vuokranantajan kirjallinen hyväksyntä.

Muussa tapauksessa asunnon luovuttaminen kolmansille osapuolille ilman omistajan suostumusta katsotaan sopimusrikkomukseksi ja voi johtaa irtisanomiseen ja vuokralaisen häätöön.

Voiko kiinteistön maksutta käyttöön saanut henkilö vuokrata sitä?

Oletetaan, että asunnon omistaja on antanut sen toiselle henkilölle vastikkeettoman käyttösopimuksen perusteella. Voiko tämä henkilö vuokrata sen eteenpäin?

Vastaus löytyy Italian siviililain 1804 §:stä: komodaattorin on käytettävä omaisuutta yksinomaan sopimuksessa sovituin ehdoin, eikä hän voi siirtää sitä kolmansille osapuolille ilman kommodatorin suostumusta .

Jos hän vuokraa asunnon ilman lupaa, komodaattorilla on oikeus:

• Vaatia omaisuuden välitöntä palauttamista.
• Esittää vahingonkorvausvaatimus.

Kenen tulee ilmoittaa vuokratulot?

Jos ilmaiseen käyttöön annettua omaisuutta sitten vuokrataan eteenpäin, herää kysymys: kuka on vastuussa saaduista tuloista verojen suhteen?

Lain mukaan vuokratuloja verotetaan aina kiinteistön omistajan nimissä, vaikka maksut olisivatkin menneet toiselle henkilölle. Tästä syystä, jos komodaattori vuokraa asunnon, verovelvollisuus säilyy kiinteistön omistajalla (commodator), sillä hän pysyy kiinteistön laillisena omistajana.

Tätä periaatetta tukee asetuksen nro 504/1992 1 §:n 2 momentti, jossa todetaan, että kiinteistöveron maksaa omistaja, riippumatta siitä, kuka todellisuudessa saa tulot.

Johtopäätös

Vuokra-asunnon siirto maksuttomaan käyttöön on mahdollista, mutta vaatii tarkkaa vuokrasopimuksen ehtojen tutkimista. Jos kieltoa ei ole, riittää ilmoitus vuokranantajalle. Jos siirto on kielletty, tarvitaan hänen suostumuksensa.

Sama pätee kommodaattoriin: jos hän aikoo vuokrata saamansa kiinteistön, tarvitaan omistajan hyväksyntä.

Oikeudellinen ymmärrys näistä asioista auttaa välttämään epämiellyttäviä seurauksia – sopimuksen purkamisesta taloudellisiin sanktioihin.