Onko mahdollista antaa vuokra-asunto ilmaiseksi käyttöön? Kuvittele: olet vuokrannut viihtyisän asunnon, sisustanut sen mieleiseksesi ja panostanut jokaiseen yksityiskohtaan. Sitten elämäntilanteesi muuttuu ja haluat antaa asunnon ystäväsi tai sukulaisesi käyttöön ilman korvausta. Mutta onko tämä juridisesti mahdollista?
Mitä tarkoittaa vastikkeeton käyttösopimus? Italian siviililain 1803 § määrittelee vastikkeettoman käyttösopimuksen, jossa osapuoli (commodator) luovuttaa toiselle osapuolelle (komodaattori) irtaimen tai kiinteän omaisuuden käytettäväksi tiettynä aikana tai tarkoitukseen. Käyttöajan päätyttyä omaisuuden on palattava alkuperäiselle omistajalleen.
Voiko vuokra-asunnon luovuttaa ilmaiseksi? Voiko vuokralainen tehdä näin vapaasti kuin jos omaisuus olisi hänen omansa? Italiassa vuokralainen (conduttore) voi antaa osan asunnosta eteenpäin, mutta se tapahtuu vain tietyin ehdoin. Ellei vuokrasopimus erityisesti kiellä, on riittävää ilmoittaa omistajalle (locatore) ja antaa alivuokralaisen tiedot.
Koko asunnon luovutukseen tarvitaan vuokranantajan kirjallinen lupa. Tämä sääntö on lain nro 392, annettu 27. heinäkuuta 1978, § 2: "Vuokralainen ei voi antaa kiinteistöä kokonaan vuokralle tai luovuttaa vuokrasopimusta kolmansille osapuolille ilman vuokranantajan suostumusta. Ellei sopimuksessa toisin määrätä, vuokralaisella on oikeus vuokrata osa kiinteistöstä etukäteen ilmoittamalla vuokranantajalle kirjattuna kirjeenä, joka sisältää alivuokralaisen nimen, sopimuksen keston ja vuokrattavat tilat."
Onko vuokra-asunnon mahdollista luovuttaa maksuttomaan käyttöön? Koska vastikkeeton käyttösopimus ei sisällä maksua, voiko vuokra-asuntoja antaa tällaisessa järjestelmässä? Säädetyt ovat samat kuin alivuokrauksessa: Ellei vuokrasopimus kiellä, vuokralainen voi ilmoittamalla luovuttaa asunnon maksutta. Jos kieltää, tarvitaan omistajan kirjallinen lupa.
Muutoin sopimusrikkomus voi johtaa irtisanomiseen ja häädöön.
Voiko ilmaisen käytön saaja vuokrata kiinteistöä eteenpäin? Oletetaan, että kiinteistön omistaja on antanut sen toisen henkilön käyttöön vastikkeettomalla sopimuksella. Voiko tämä henkilö vuokrata kiinteistön? Italian siviililain 1804 § kertoo: kommodaattori voi käyttää omaisuutta vain sovitussa tarkoituksessa ja ei voi luovuttaa sitä ilman lupaa. Jos hän tekee niin ilman lupaa, kommodaattorilla on oikeus:
- Vaatii omaisuuden palautuksen.
- Vaatia vahingonkorvauksia.
Kenen on ilmoitettava vuokratulot? Jos annettu omaisuus vuokrataan kolmansille osapuolille, kuka verotetaan? Lain mukaan vuokratulot verotetaan aina kiinteistön omistajalle, vaikka joku muu saisi maksut. Kiinteistön omistaja (commodator) on verovelvollinen.
Tämä on vahvistettu asetuksen nro 504/1992 1 §:n 2 momentissa, missä kiinteistövero maksetaan omistajan toimesta tulonsaajasta riippumatta.
Johtopäätös: Vuokra-asunnon voi siirtää ilmaiseksi, mutta on tärkeää tutustua vuokrasopimuksen ehtoihin. Ellei kiellota, riittää, että ilmoittaa vuokranantajalle. Jos siirto on kielletty, tarvitaan suostumus. Sama pätee kommodaattoriin: omaisuuden vuokraukseen tarvitaan lupa. Oikeudellinen tietämys suojaa epämiellyttäviltä seurauksilta, kuten sopimuksen irtisanomiselta tai taloudellisilta sanktioilta.
