Kuinka myydä omaisuus vuokralaiselle ja välttää virheitä

Jo vuokratun kiinteistön myynti on mahdollista monin tavoin. Omistaja voi tarjota suoraan kiinteistöä nykyiselle vuokralaiselle tai myydä sen kolmannelle osapuolelle. On tärkeää huomioida etuosto-oikeus, vuokrasopimuksen pätevyys ja veroseuraamukset.

Kuinka myydä omaisuus vuokralaiselle

Monissa tilanteissa kiinteistön myyminen nykyiselle vuokralaiselle on käytännöllisin vaihtoehto. Tämä menettely auttaa välttämään useita esittelyjä tuntemattomille, alentamaan kiinteistönvälityspalvelujen kustannuksia ja yksinkertaistamaan merkittävästi koko kaupankäyntiprosessia.

Italialaiset lait kuitenkin asettavat tiettyjä menettelytapoja, jotka suojaavat vuokralaisen oikeuksia.

Myyntiprosessin vaiheet

1. Virallinen tarjous

Jos omistaja aikoo myydä kiinteistön vuokrasopimuksen ensimmäisen jakson päättyessä (esimerkiksi neljän ensimmäisen vuoden jälkeen 4+4-vuokrasopimuksessa), vuokralaisella voi olla etuosto-oikeus.

Tässä tapauksessa omistajan on lähetettävä virallinen ilmoitus kirjallisesti kirjeenä tai sähköpostitse (PEC), jossa mainitaan:

• myyntihinta;
• kaupan ehdot;
• päätöksenteon määräaika.

2. Vastausaika

Ilmoituksen vastaanottamisen jälkeen vuokralaisella on 60 päivää aikaa ilmoittaa päätöksestään käyttää osto-oikeuttaan.

Jos vastaus on myönteinen, kaupan notaarivahvistus yleensä tapahtuu seuraavien 30 päivän kuluessa.

3. Vapaa myynti

Jos sopimuksen ensimmäinen jakso on jo päättynyt tai vuokralainen on virallisesti kieltäytynyt ostamasta, omistajalla on oikeus myydä kiinteistö vapaasti kenelle tahansa ostajalle.

Osapuolet voivat kuitenkin sopia kiinteistön myynnistä vuokralaiselle milloin tahansa, kun molemmat osapuolet hyötyvät parhaista ehdoista.

4. Vuokrasopimuksen irtisanominen

Jos vuokralainen ostaa kiinteistön pääasialliseksi asunnokseen, hän voi hyötyä veroeduista ensimmäisen asunnon osalta.

Kauppakirjan allekirjoituksen jälkeen vuokrasopimus päättyy automaattisesti, koska vuokralaisesta ja omistajasta tulee sama henkilö.

Mitä tapahtuu vuokrasopimukselle kiinteistön myynnin jälkeen

Jos kiinteistö myydään kolmannelle osapuolelle, voimassa olevaa vuokrasopimusta ei irtisanota.

Italian siviililain mukaan uudesta omistajasta tulee automaattisesti sopimuksen osapuoli entisen omistajan sijaan.

Tämä tarkoittaa, että:

• vuokralaisen käyttöoikeus säilyy vuokrasopimuksen loppuun;
• vuokran määrä pysyy samana;
• uusi omistaja ei voi yksipuolisesti muuttaa sopimusehtoja;
• uudella omistajalla on oikeus saada vuokraa ja palauttaa vakuusmaksu sopimuksen päättyessä.

Milloin vuokrasopimusta ei voida uusia

Omistajalla on oikeus kieltäytyä automaattisesta sopimuksen uusimisesta laissa määritellyissä tapauksissa.

Esimerkiksi jos hän:

• aikoo käyttää kiinteistöä omaan asumiseen tai lähisukulaistensa asuntoon;
• ei omista muuta asuinomaisuutta (lukuun ottamatta omaa kotiaan) ja aikoo myydä kiinteistön.

Tässä tapauksessa vuokralaiselle on ilmoitettava vähintään kuusi kuukautta ennen sopimuksen päättymistä. Hänellä on silloin etuosto-oikeus kiinteistön ostamiseen.

Rekisteröimätön vuokrasopimus

Jos vuokrasopimusta ei ole rekisteröity Italian veroviranomaisille tai sopimus on tehty laittomasti, tällä sopimuksella ei ole oikeudellista voimaa kolmansiin osapuoliin nähden.

Myyntitilanteessa uudella omistajalla on oikeus vaatia kiinteistön tyhjentämistä, eikä asuva henkilö voi hyötyä lain tarjoamista normaaleista suojakeinoista.

Onko vuokralaisella aina oikeus ostaa kiinteistö?

Yleinen uskomus on, että vuokralaisella on aina etuosto-oikeus kiinteistön ostoon. Käytännössä tämä ei kuitenkaan aina pidä paikkaansa.

Lain mukaan etuosto-oikeus syntyy vain, jos tietyt ehdot täyttyvät.

Etuosto-oikeutta ei ole, jos:

• kiinteistö myydään vuokrasopimuksen voimassa ollessa;
• sopimus on jo uusittu kerran;
• omistajalla on muita asuinomaisuuksia;
• kiinteistö siirtyy puolisolle tai sukulaiselle toisessa sukulaisuusasteessa;
• koko rakennus on lahjoitettu, peritty tai myyty kokonaisuudessaan.

Kaikissa edellä mainituissa tilanteissa omistaja voi vapaasti myydä kiinteistön kenelle tahansa ostajalle.

Kiinteistön myyminen kolmannelle osapuolelle

Kiinteistön myyminen, kun siinä on vuokralainen, tuo mukanaan omat erityispiirteensä.

Markkina-arvon lasku

Voimassa oleva kiinteistö on yleensä halvempi kuin tyhjä kiinteistö.

Alennusprosentti vaihtelee yleensä 15–30 %.

Alennuksen suuruus riippuu pääasiassa jäljellä olevasta vuokrasopimuksesta:

• jos sopimus päättyy pian, alennus voi olla pienempi;
• jos vuokrasopimus jatkuu useita vuosia, ostaja voi vaatia huomattavasti alhaisempaa hintaa.

Luovutusvoittovero

Veron määrä riippuu siitä, kuinka kauan omistaja on omistanut kiinteistön.

Jos omistusaika on yli viisi vuotta

Myyntituloista ei tarvitse maksaa myyntivoittoveroa.

Jos omistusaika on alle viisi vuotta

Jos myyt kiinteistön ostohintaa korkeammalla hinnalla, sinun on maksettava 26 % veroa saadusta voitosta.

Myynti nykyiselle vuokralaiselle

Edut

• voit saada käytännössä täyden markkina-arvon kiinteistöstäsi;
• kiinteistönvälityspalveluista ei aiheudu kuluja;
• useita esittelyjä ei tarvitse järjestää;
• ostaja tuntee kiinteistön tilan hyvin, mikä vähentää myöhempien vaatimusten riskiä.

Mahdolliset haasteet

Vuokralainen saattaa neuvotella alhaisemman hinnan vedoten siihen, että vuokralaisen kanssa on vaikeampi myydä kiinteistöä.

Lisäksi kauppa riippuu usein asuntolainan saamisesta. Jos pankki ei myönnä rahoitusta, myynti saattaa viivästyä kuukausia.

Myynti kolmannelle osapuolelle voimassa olevan vuokrasopimuksen kanssa

Tässä tilanteessa potentiaaliset ostajat ovat pääasiassa sijoittajia.

Edut

• kiinteistö tuottaa jo vakiintuneita tuloja;
• myyjä saa jatkossakin vuokratuottoa, kunnes notaarin vahvistama kauppa on tehty.

Haitat

Sijoittajat yleensä vaativat merkittävää alennusta.

Lisäksi vuokralainen saattaa vaikeuttaa potentiaalisten ostajien pääsyä kiinteistöön. Joissakin tilanteissa vuokranmaksussa voi ilmetä ongelmia, jotka vaikeuttavat kiinteistön myyntiä.

Korvauksen maksaminen vuokralaiselle ennenaikaisesta lähdöstä

Joskus edullisin vaihtoehto on sopia vuokralaisen kanssa ennenaikaisesta sopimuksen päättämisestä.

Tässä sopimuksessa omistaja maksaa vuokralaiselle tietyn summan asunnon vapaaehtoisesta luovuttamisesta.

Tämä ei ole lainsäädännöllinen vaatimus, vaan osapuolten välinen sopimus.

Tämä vaihtoehto on perusteltu, jos asunnon tyhjänä pitäminen johtaisi merkittävään arvon laskuun verrattuna nykyiseen vuokratuottoon.

Esimerkiksi jos asunnon myynti aiheuttaisi 25 000 euron hinnanalennuksen, vuokralaiselle voidaan maksaa 5–7 tuhannen euron korvaus säilyttääkseen suurimman osan kiinteistön markkina-arvosta.

Tämä lähestymistapa auttaa myös välttämään pitkiä odotusaikoja vuokrasopimuksen päättymiseen tai oikeudellisia häätöprosesseja, mikä mahdollistaa nopeamman kaupan toteuttamisen.