Ylellisyyskiinteistömarkkinat hidastuvat, mutta eivät pysähdy: Italia kiinnostaa sijoittajia

Knight Frankin uusimpien raporttien tiivistelmä vahvistaa erittäin varakkaiden sijoittajien jatkuvan mielenkiinnon Roomaa ja Milanoa

Pitkän kasvun jälkeen ylellisasuntojen hinnat jatkavat nousuaan, mutta hitaammin. Tilanne vaihtelee alueittain, segmenteittäin ja kaupungeittain. Knight Frankin raportit vuoden 2026 ensimmäiseltä puoliskolta (Global House Price Index, Prime Global Cities Index, Global Super-Prime Intelligence ja European Residential Signals) tarjoavat kattavan kuvan maailmanlaajuisista, eurooppalaisista ja italialaisista kiinteistömarkkinoista.

Hinnat nousevat, mutta inflaatiokorjauksella negatiivinen vaikutus

Global House Price Index seurasi 55 suurta markkinaa maailmanlaajuisesti ja raportoi 1,4 %:n nimellisen hinnannousun vuoden 2026 ensimmäisellä neljänneksellä edellisvuoteen verrattuna. Tämä on heikoin tulos sitten vuoden 2024 kolmannen neljänneksen. 91 % markkinoista osoitti kuitenkin edelleen positiivista nimelliskasvua.

Inflaatio on suurin haaste. Reaalihinnat laskivat keskimäärin 1,8 % inflaatiokorjauksen jälkeen verrattuna edellisvuoteen. Inflaatio syö edelleen nimelliskasvua, ja kestävä elpyminen vaatii lisäkorkojen leikkauksia ja inflaatiopaineiden helpottamista.

Kuka johtaa ja kuka menettää:

• Turkki johtaa nimelliskasvussa (+26,2 %), mutta korkean inflaation vuoksi reaalikasvu on negatiivinen (-3,5 %).
• Korkealla ovat myös Unkari (+21,4 %), Pohjois-Makedonia (+16,7 %), Portugali (+16,5 %) ja Kroatia (+16,1 %).
• Espanja on seitsemännellä sijalla +13,9 % kasvulla, mikä tarkoittaa 10,1 %:n reaalikasvua.
• Viimeisinä ovat Manner-Kiina (-6,3 %) ja Kanada (-5,0 %).

Aasia hallitsee globaaleja prime-asuntomarkkinoita (Prime)

Prime Global Cities Index (47 kaupunkia maailmanlaajuisesti) osoitti prime-kiinteistöjen hintojen keskimääräistä nousua 2,0 % viimeisen 12 kuukauden aikana. Markkinat ovat tarkkoja: sijoittajat analysoivat tiettyjen kaupunkien perustietoja yleisen globaalin trendin sijaan.

Tärkeimmät kaupungit:

• Tokio kasvatti uskomatonta vuotuista +44,4 %:n kasvua (absoluuttinen johtaja), mutta laski -8,6 % viimeisellä neljänneksellä, mikä osoittaa nopean kasvuvaiheen hidastumisen. Viiden vuoden aikana Tokion markkinat ovat kasvaneet 126,4 %.
• Aasian suurimmat markkinat ovat: Manila (+19,9 %), Dubai (+13,0 %), Soul (+11,3 %), Singapore (+9,8 %), Mumbai (+8,2 %).
• Dubaista on tullut viiden vuoden aikana kasvun kärki – +180,7 %.
• Alas päin ovat Vancouver (-10,4 %), Toronto (-9,5 %), Guangzhou (-8,9 %), Peking (-7,3 %), Shanghai (-7,2 %). Lontoo pysyy tappiolla (-4,0 % vuoden aikana ja -5,1 % viiden vuoden aikana).

Erittäin ylellinen segmentti (Super-Prime): Dubain johtaessa, New York ja Hongkong kiihtyvät

Erittäin ylellisessä segmentissä (kaupat alkaen 10 miljoonasta dollarista) tehtiin 636 kauppaa 12 keskeisessä kaupungissa vuoden 2026 ensimmäisellä neljänneksellä, joiden kokonaisarvo oli 11,4 miljardia dollaria (kiinteistön keskihinta oli 18,6 miljoonaa dollaria).

• Dubai säilytti johtoasemansa: 193 kauppaa 3,43 miljardilla dollarilla (+35 % neljänneksellä). Knight Frank kuitenkin huomauttaa, että tämä huippu tapahtui tammi-helmikuussa ennen alueellisen konfliktin pahentumista 2026 helmikuun lopulla.
• Hongkong oli toisena (94 kauppaa 1,84 miljardilla dollarilla).
• New York sijoittui kolmanneksi (90 kauppaa 1,67 miljardilla dollarilla, nousu +58 % neljänneksellä).
• Nämä kolme kaupunkia muodostivat lähes 60 % kaikista ultra-prime-kaupoista maailmanlaajuisesti. Lontoon kauppamäärä kasvoi 45 kauppaan (836 miljoonaa dollaria), mutta se on edelleen kaukana vuoden 2022 luvuista.
• 
  

Eurooppa: Lomakohteet kasvoivat 60 % viidessä vuodessa

Ostajien profiili muuttuu Euroopan ylellisyyskiinteistömarkkinoilla. Eurooppalaisten (pois lukien britit) osuus laski 40 prosenttiin, kun taas britit ja amerikkalaiset ovat aktivoituneet.

• Britit muodostavat noin kolmanneksen kansainvälisestä kysynnästä: He ostavat aktiivisesti kiinteistöjä Monacon ja Côte d'Azurin lisäksi Madridista, Ibizalta ja Toscanasta.
• Amerikkalaiset sijoittavat aktiivisesti Milanoon, Ibizalle ja Algarveen.
• Hintojen nousu viiden vuoden aikana: Loma-alueilla ("auringon johtamat") hinnat ovat nousseet voimakkaasti - Algarvessa (+60 % vuodesta 2020), seuraavina Provence, Marbella, Mallorca, Ibiza ja Saint-Tropez. Kaupungeista Zürich ja Milano ovat osoittaneet parasta viiden vuoden kehitystä.

On tärkeää huomioida **valuuttakurssivaikutus**: Yhdysvaltalaisille tai sveitsiläisille ostajille euroalueella ostaminen on nyt ”edullisempaa” valuuttakurssierojen vuoksi.

Italia: Massamarkkinat kasvavat, Milano sopeutuu ja Rooma loistaa

Globaalissa mittakaavassa Italia tarjoaa erilaisia tuloksia kaupungeittain ja segmenteittäin:

• Valtavirta: Italia sijoittuu 27. sijalle maailmassa vuotuisella nimelliskasvulla **+5,2 %** (reaalikasvu **+2,8 %**). Tämä ylittää Saksan, Ranskan ja Ison-Britannian lukemat.
• Milano (Prime-segmentti): Milanossa sijoitus on 32/46, vuoden lasku **-0,9 %**. Tämä ei ole laskua vaan normalisointia vahvan viisivuotisen kasvun jälkeen, jolloin hinnat nousivat Milanossa **+36 %** (maailman seitsemänneksi parhaat tulokset). Amerikkalaisten ja brittien kiinnostus Milanoa kohtaan on edelleen vahvaa.

Rooma on Euroopan markkinoiden valopilkku

Knight Frankin ja ReLiving-toimiston erillinen raportti keskittyy Roomaan. PIRI 100 -indeksin mukaan Rooman ylellisyyskiinteistömarkkinat kasvoivat 5,5 % vuonna 2025, sijoittaen Italian pääkaupungin 23. sijalle maailmassa – Madridin, Pariisin ja New Yorkin yläpuolelle.

Mitä houkuttelee sijoittajia Roomaan:

1. Ulkomaiset: Pääasiallinen kysyntä tulee Ison-Britannian, Yhdysvaltojen, Ranskan, Puolan ja Pohjois-Euroopan ostajilta. Britit siirtävät usein verotuksellisen kotinsa Roomaan, kun taas amerikkalaiset ostavat arvostettuja loma-asuntoja. Italia tarjoaa varakkaille asukkaille kiinteän veron ("flat tax"), joka on merkittävä tekijä.
2. Hotellibrändit: Maailman suurimmat ylellisyysbrändit laajentavat toimintaansa kaupunkiin. W Romein ja The Rome EDITIONin jälkeen kaupunkiin avautuvat Rosewood, Four Seasons, Mandarin Oriental, Bulgari ja Six Senses.
3. Suositut alueet: Via Veneton sijainti - Via Biccolati, Trieste-Pinciano, Parioli, EUR ja Appia Antica -alueet (jälkimmäinen houkuttelee yksityisyyttä ja historiallisia huviloita arvostavia).

Hinnat Roomassa: Uudistetut ylellisö kiinteistöt myydään 10 000–15 000 eurolla neliömetriltä ("Kultaisen kolmion" / Tridenten alueella - vielä kalliimpaa). Tämä tekee Roomasta erittäin kilpailukykyisen verrattuna Lontooseen, Pariisiin tai Geneveen. Suosittu valinta on "avaimet käteen" -asunto, jossa on korkea energiatehokkuus, älykodin ominaisuudet, concierge-palvelu ja pysäköinti. Tällaisten asuntojen kysynnän kasvu nostaa hintoja Roomassa.