Suositut alueet Italiassa

Italialaiset suosituimmat alueet osoittautuivat johtaviksi asunnon myynnin vaikeuden suhteen

Tämä käy ilmi Homepanda Horizonin tiedoista, joka on ensimmäinen analyyttinen keskus, joka arvioi Italian kiinteistömarkkinoiden todellista likviditeettiä. Huonoiten myyntiä suorittaneiden paikkojen listalle kuuluivat Navigli Milanossa, Rooman historiallinen keskusta, Posillipo Napolissa ja San Salvario Torinossa.

Vaikka aiemmin pidettiin itsestäänselvänä, että arvostettu osoite takaa automaattisesti nopean kaupan, nykyiset tilastot kumoavat tämän uskomuksen täysin. Itse asiassa monissa tapauksissa tilanne on täysin päinvastainen. Samannimisen kiinteistönvälitystoimiston perustama Homepanda Horizon -tutkimuskeskus suoritti laajamittaisen seurannan, jossa tarkasteltiin 243 266 asuntoilmoitusta 12 kuukauden jatkuvan havainnoinnin aikana Milanossa, Roomassa, Napolissa ja Torinossa. Lopputulokset rikkovat alan juurtuneimmat stereotypiat.

Homepandan likviditeetti-indeksi

Tämä paradoksi paljastettiin käyttämällä kahta patentoitua analyyttistä työkalua:

Homepandan likviditeetti-indeksi (IVH): arvioi kohteen onnistuneen myynnin todellista todennäköisyyttä asteikolla 0–10.
Lämpömittarialennukset: tallentaa alkuperäiseen hintaan tehtyjen muutosten tiheyden ja koon koko sen ajan, kun se on verkossa.

Kuuluisia kaupunginosia, joissa kiinteistöt "hengailevat"

Navigli Milanossa

Milanon rankingissa IVH-indeksi sijoitti kuuluisan Naviglin alueen kolmanneksi viimeiseksi 32 kaupunkialueen joukossa antaen sille vain 1,8 pistettä 10:stä. Listan ulkopuolisiin kuuluivat myös Quadrono - Palestro - Guastalla (2,0), Solari - Washington (2,2), Arco della Pace - Sempione (3,4), Garibaldi - Porta Nuova (3,7) ja Historic Center (3,8). Nämä kuusi "milanolaisen luksuksen" käsitteeseen liitettyä huippukohdetta osoittavat tällä hetkellä paljon alhaisempaa likviditeettiä kuin yleisesti uskotaan.

Päinvastoin, Milanon johtaja oli opiskelijakortteli Città Studi - Susa (7,0 pistettä) - alue tavalliseen mukavaan asumiseen, josta harvoin puhutaan elitismin yhteydessä.

Rooman historiallinen keskusta

Pääkaupungissa tämä paradoksi on vieläkin selvempi. Rooman historiallisessa keskustassa hintojen laskun tiheys oli 183 % korkeampi kuin Appio Latino - Colli Albanin kaupunginosassa, jota pidetään kaupungin vakaimpana alueena. Kokonaislikviditeettitilastossa Rooman keskusta on aivan pohjalla 3,05 pisteen pistemäärällä. Paras IVH-indikaattori mitattiin Mezzocammino - Spinaceto - Tor de' Cenci -alueella (7,5 pistettä) - hyvin varustellulla laitakaupungilla, jota ei koskaan esitellä kiiltävien esitteiden kansissa.

Posillipo Napolissa

Samanlainen skenaario toistuu etelässä. Napolissa sijaitseva hienostunut Posillipon kaupunginosa, kuuluisa kukkula, josta on panoraamanäkymät lahdelle ja josta on tullut kaupungin käyntikortti ulkomaalaisille, pakottaa myyjät tarkistamaan hintojaan 140 % useammin kuin vakaampi työväenluokan San Carlo all'Arena - Sanitàn kaupunginosa.

San Salvario Torinossa

Torinossa sijaitseva San Salvarion kaupunginosa, joka oli aikoinaan olympialaisten jälkeen kukoistava yöelämän keskus (sitä kutsuttiin pitkään "pohjoiseksi Trastevereksi"), tunnettiin keskimääräisestä listauskestostaan 169 päivässä. Tämä on yksi kaupungin korkeimmista ja ongelmallisimmista arvoista. Neljä eri metropolialuetta ja neljä riippumatonta tietokantaa vahvistavat saman ilmiön.

Infrastruktuuri on tärkeämpää kuin status

Yhteinen selitys kaikille neljälle markkinalle on yksinkertainen: Todellinen likviditeetti seuraa kaupunkiympäristön kehitystä, ei historiallista arvovaltaa.

Milanossa uuden M4-metrolinjan käyttöönotto piirtää kysyntäkartan täysin uusiksi: Ponte Lambron ja Santa Giulian alueesta, joka sai pääsyn M4-linjalle, on tullut dynaamisimpia maa - tontteja myydään täällä keskimäärin vain 19 päivässä.
Torinossa Lingotton alueen laajamittainen jälleenrakennus (OGR-teknologiakeskus, M1-metroasema, olympialaisten jälkeinen asuntokanta) nostaa sijainnin indikaattorit 100 päivän altistumiseen, mikä on harvinainen positiivinen poikkeus hitaille Torinon markkinoille.
Roomassa korkealaatuiset lähiöt, joissa on kehittynyt liikenne, päihittävät jatkuvasti vanhan rahaston.

Yhdessäkään tutkituista kaupungeista likviditeetin johtaja ei ollut historiallisesti eliittialue – kaikissa tapauksissa kärkisijat olivat alueilla, jotka olivat äskettäin modernisoituneet kaupunkien välillä.

Italian markkinoiden neljä luonnetta

Analyytikot kuvailevat neljän megakaupungin markkinoita neljänä täysin erilaisena käyttäytymismallina:

Milano – rationaalinen ja likvidi. Tässä 84 % listauksista sulkeutuu ilman hinnan laskua lähtöhinta. Tämä tarkkuus ei kuitenkaan johdu omistajista itsestään, vaan kehittyneestä ekosysteemistä, jossa on kokeneita kiinteistönvälitystoimistoja ja korkea pääoman vaihtuvuus. Kiinteistön keskimääräinen altistumisaika on ennätykselliset 27 päivää.
Rooma on polarisoitunut. "Nopeimpien" alueiden (80 päivää tapahtumaa kohden) ja "jäykimpien" (152 päivää) välillä on valtava, 91 %, ero. Dynamiikka muuttuu radikaalisti neljänneksestä toiseen.
Napoli on tunteellinen. Terävimmät kontrastit ovat täällä tallennettuina: Materdei-Museon alueen minimi 65 päivästä Colli Aminei-Capodimonte-Ponti Rossi -vyöhykkeen huippuun 138 päivää.
Torino on kärsivällinen (tai pysähtynyt). Keskimääräinen myyntiaika täällä pidennetään 131 päivää, ja Santa Rita - Mirafiori Nordin alueella tämä luku saavuttaa tutkimuksen absoluuttisen antiennätyksen - 170 päivää verkossa.

Kattohuoneisto: unelma, jota on vaikea myydä

Jos eliittialueilla on vaikeuksia, niin arvostetuimmalla asumismuodolla - kattohuoneistoilla (avoterasseilla ja panoraamanäkymillä) - on vielä heikompia tuloksia. Ne ovat kalliiden mainoskampanjoiden keulakuva, mutta käytännössä ne vaativat eniten aikaa ja suurimmat hintahyvitykset.

Milanossa kattohuoneistojen IVH-indeksi on 4,08 verrattuna standardiasuntojen 4,57 (ero on vakaa, vaikkakin pieni). Roomassa tämä ero on suurimmillaan: 3,26 kattohuoneistoissa verrattuna 4,46 tavallisissa asunnoissa – ero on yli yksi prosenttiyksikkö.

Paljastavimmat tilastot Napolin osalta: vain 51 % napolilaisista kattohuoneistoista myydään ilman lähtöhinnan oikaisua (Milanossa tämä luku on 81 %). Mikä pahinta, 12 % Napolin parhaista kiinteistöistä vaatii viisi tai useampia peräkkäisiä hinnanalennuksia ennen kuin ostaja ilmestyy. Milanossa tämä tapahtuu vain 1,9 %:ssa tapauksista – ero on lähes kuusinkertainen.

Yksityismyyjä vs. välittäjä: stereotypia vahvistuu (melkein kaikkialla)

Pitkäaikainen kiista siitä, että yksityiset omistajat tekevät ilman ammattimaisten välittäjien apua useammin virheitä asunnon arvioinnissa alustavasti, on vahvistettu luvuilla lähes kaikilla alueilla.