Avoparin omaisuuden myynti: rekisteröimättömien kumppaneiden oikeudet, riskit ja lailliset kiistat

Avoliiton omaisuuden myyntiä (ns. avoliitto eli convivenza di fatto) säätelee omistusoikeus. Italian lainsäädäntö (Laki Cirinnà nro 76/2016) ei automaattisesti laajenna virallisen avioliiton perhesääntöjä tällaisiin suhteisiin.

Kiinteistön hankinta ja omistussuhde

Kun avopari ostaa asunnon, omistusosuudet määräytyvät sopimuksella: omaisuus voidaan rekisteröidä yhtä suurina osuuksina (50/50) tai suhteessa sijoitettuun pääomaan.

On tärkeää erottaa omistusoikeudet ja kiinnitysvelvoitteet. Asuntolainan lyhennykset eivät automaattisesti tee henkilöstä omistajaa eivätkä kasvata hänen osuuttaan ilman virallista rekisteröintiä. Kumppanit voivat suojata oikeuksiaan tekemällä avoliittosopimuksen (Contratto di convivenza) notaarin tai asianajajan avustuksella.

Erityisriskit:

• Perintö: Ilman virallista testamenttia rekisteröity kumppani ei ole laillinen perillinen.
• Myynti kumppaneiden kesken: Kiinteistön siirto rekisteröidyn kumppanin välillä edellyttää pakollista notaarin vahvistusta. Myynti alennettuun hintaan tai ilman varsinaista rahansiirtoa katsotaan piilolahjaksi (donazione indiretta). Tämä saattaa aiheuttaa ongelmia ostajille tulevaisuudessa asuntolainan saannissa ja antaa myyjän perillisille mahdollisuuden riitauttaa kauppa tulevaisuudessa.

Asunto-osakkaan, joka ei ole omistaja, oikeudet

Jos kiinteistön omistaa vain toinen osakkaista:

• Omistajan kuollessa: Selviytyvällä osapuolisolla on väliaikainen oikeus asumiseen (diritto di abitazione) kahdeksi vuodeksi (tai enintään viideksi vuodeksi suhteen kestosta riippuen). Jos on alaikäisiä tai vammaisia lapsia, tämä aika on vähintään 3 vuotta. Oikeus päättyy uudelleen avioituessa tai uuden perheen perustaessa.
• Erotilanteessa: Asunto-osakkaan on luovutettava kiinteistö kohtuullisessa ajassa. Jos perheessä on kuitenkin alaikäisiä tai vajaakykyisiä lapsia, tuomioistuin voi turvata asumisoikeuden taloon vanhemmalle, jonka luokse lapset jäävät.
• Vuokra: Kiinteistön virallisen vuokralaisen kuoltua leskellä on oikeus siirtää vuokraoikeus omiin nimiinsä.

Yhteisomistajien välisen myynnin menettely (yhteisomistuksessa oleva talo)

Jos talo on rekisteröity molempien puolisoiden nimiin, sovelletaan tavallista jaettua omistusjärjestelmää (comunione ordinaria). Asunnon myynti kolmansille osapuolille edellyttää täydellistä yksimielisyyttä.

Yhteismyynnissä tuotot jaetaan tiukasti alkuperäisessä kauppakirjassa (rogito) määriteltyjen osuuksien mukaisesti. Ennen rahojen maksamista kokonaissummasta vähennetään seuraavat:

1. Asuntolainan loppusumma;
2. Lisäkulut (välityspalkkio, tekninen asiantuntemus);
3. Luovutusvoittovero (plusvalenza), jos kiinteistö myydään alle 5 vuotta oston jälkeen eikä se ole ollut pääasiallinen asuinpaikka.

Mitä tehdä, jos toinen osakkaista on myyntiä vastaan?

Kukaan ei voi pakottaa omistajaa allekirjoittamaan sopimusta kolmansien osapuolten kanssa, mutta laki ei salli henkilön pitämistä yhteisomistuksessa hänen tahtonsa vastaisesti. Ongelma ratkaistaan kolmessa vaiheessa:

1. Osuuden lunastus (Riscatto della quota): Toinen osakkaista voi ostaa toisen osuuden markkina-arvoon ja rekisteröidä jäljelle jäävän kiinnityksen omiin nimiinsä (pankin suostumuksella).
2. Siviilioikeudellinen sovittelu (Mediazione civile): Pakollinen sovitteluvaihe ennen oikeudenkäyntiä, johon osallistuu asianajajia.
3. Oikeudenkäyntijako (Divisione giudiziale): Jos sopimukseen ei päästä, asia ratkaistaan tuomioistuimessa (Italian siviililain 1111 artikla). Tuomari voi jakaa talon kahdeksi erilliseksi huoneistoksi (mikäli pohjaratkaisu sen sallii), siirtää kiinteistön toiselle osakkaalle ja maksaa toiselle korvausta tai asettaa kiinteistön pakkohuutokauppaan ja jakaa tuotot.

Asuntolainan loppusumma ja korjauskustannukset

Koska asuntolaina on yhteisvastuullinen velka, notaari maksaa lainan saldon automaattisesti ostajalle myynnin yhteydessä saaduista varoista. Jos asuntolaina on jaettu tasan, pankki säilyttää tarkasti puolet kummankin osakkaan velasta riippumatta siitä, kuka todellisuudessa maksoi kuukausittaiset erät. Notaari ei tee automaattisia kuittauksia.

Aiemmat korjaukset eivät muuta virallisia omistusosuuksia. Osakkaalla, joka on maksanut investointityöt, jotka lisäävät talon arvoa, on kuitenkin oikeus vaatia korvausta dokumentoiduista kuluista Italian siviililain 2041 §:n (perusteeton rikastuminen) perusteella.

Myyntitilanteessa osapuolet voivat varmistaa asianmukaisen selvityksen laatimalla notaarin kanssa sopimuksen myyntitulojen epäsymmetrisestä jaosta tai allekirjoittamalla ennakkoon yksityisen sopimuksen (scrittura privata) keskinäisestä selvityksestä.